地產行業遭遇新冠肺炎疫情的這半年，房企錢袋子受到了什么影響?從多家房企近日披露的半年業績預告看，現實比想象中更嚴峻。
7月13日，招商蛇口(001979.SZ)公告稱，上半年公司經營業績將同比下降，歸母凈利潤下跌79.59%~83.67%。同為央企的大悅城控股(000031.SZ)日子也不好過，預期上半年凈利潤為4.5億~6.5億元，同比下降65%~76%。
盡管樓市正穩步復蘇，但房企半年盈利直接腰斬，還是讓投資者大跌眼鏡。不僅如此，多家規模房企上半年銷售“亮紅燈”，同比跌幅在兩位數以上，年度目標達成率不到四成，行業排名也直線下滑。
“大部分房企下半年業績承壓，頭部房企抗風險能力較強，而對于中小房企來說生存環境更加艱難，預計短期內難以扭轉頹勢，行業整體盈利狀況承壓。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為。
疫情沖擊房企盈利
與有“注水”空間的銷售數據不同，中報披露期來臨之際，房企半年盈利情況被赤裸裸地放到聚光燈下。
最先亮出底牌的有招商蛇口、大悅城、南山控股(002314.SZ)、中南建設(000961.SZ)、天健集團(000090.SZ)、粵宏遠A(000573.SZ)、津濱發展(000897.SZ)等企業。
小房企南山控股業績跌幅最為驚人。上半年，該公司預期歸屬于上市公司股東的凈虧損為1.45億~2.89億元，下降幅度高達193.22%~285.79%，基本每股收益-0.11~-0.05元。
東莞房企粵宏遠A同樣如此，期內歸屬于上市公司股東預計凈虧損750萬~1500萬元，同比變動115.53%~131.06%;基本每股虧損0.0231~0.0116元，而去年同期每股盈利為0.0776元。
疫情沖擊下，小房企生存環境確實不容樂觀。而規模房企業績也大露頹勢，給即將到來的地產中報期蒙上一絲陰影。
據招商蛇口官方數據，報告期內，該集團預期歸屬于上市公司股東的凈利潤將同比下降79.59%~83.67%，錄得8億~10億元;基本每股收益將錄得約0.04~0.06元，而去年同期為0.60元。
“自年初新冠肺炎疫情暴發以來，公司采取減租免租、暫緩開工等措施，經營業務受到不同程度的影響，營業收入和投資收益較預期減少。”招商蛇口解釋稱。此外，受結轉項目地區結構影響，毛利率同比下降。
實際上，過去三年，招商蛇口各項盈利指標增速已逐年下滑，其中歸母凈利潤增速依次為28.06%、20.42%、5.20%，逐步創下歷年新低。去年該公司毛利率約34.65%，同樣為近三年最低水平。
值得注意的是，去年同期，招商蛇口通過增資擴股轉讓子公司股權，產生稅后凈收益22.26億元，這也導致今年歸母凈利潤預計同比下降較多。
同為央企但規模不如前者的大悅城，也陷入盈利困境。上半年，大悅城預期凈利潤為4.5億~6.5億元，同比下降65%~76%;基本每股盈利約0.1~0.15元。
受疫情影響，上半年購物中心客流量、出租率雙雙下降，直接導致其租金收入減少;酒店客房入住率大幅下降，收入也同比減少;在最重要的地產板塊上，期內公司達到收入結算條件的商品房資源同比減少，加上結算產品結構變動，導致商品房銷售收入同比下降。
與招商蛇口類似，大悅城的盈利能力早已出現滑坡。去年，該公司凈利潤等指標增速較前兩年有所放緩，第三、四季度甚至由盈轉虧，導致大悅城全年扣非凈利潤較上年增長不到一個百分點。
陳霄分析稱，疫情對房地產行業的沖擊較為明顯，一季度房企業績受影響嚴重，二季度隨著疫情退去，市場逐漸復蘇，房企銷售業績也開始顯著提升，但上半年整體還是與去年同期相比下滑明顯。
可喜的是，疫情下仍有企業實現正增長。其中，中南建設預計上半年歸母凈利潤同比增50%~70%;因項目結轉，天健集團料半年盈利將翻番至12億~13億;津濱發展也扭虧為盈，歸母凈利潤為盈利1.4億~2億元。
年度銷售目標承壓
從先期指標銷售數據看，今年業績承壓的房企名單遠不止此。
據克而瑞數據測算，上半年保利發展(600048.SH)銷售業績同比下跌13.31%，融創中國(01918.HK)同比下跌8.98%，綠地控股(600606.SH)同比下跌20.82%，新城控股(601155.SH)跌出行業前十，銷售額同比減少21.76%。
除此之外，華夏幸福(600340.SH)、遠洋集團(03377.HK)、泰禾集團(000732.SZ)、藍光發展(600466.SH)、首創置業(02868.HK)銷售額跌幅均在兩位數以上，行業排名也出現不同程度的下滑。
頭部房企融創一改去年高增態勢，上半年合同銷售金額1952.70億元，同比下滑8.82%，合同銷售面積、銷售均價同比分別下滑4.66%、4.37%。最低迷的2月份，融創銷售金額僅122億元，同比減少33.17%。
若以年度6000億元銷售目標計算，融創上半年完成率僅33%。中金公司預計，融創上半年結算毛利率將同比下降6個百分點，但處置金科股權有望帶來約17億元收益，為上半年業績提供額外支撐。
從銷售目標完成度看，今年上半年，36家房企中近半數目標完成率不及40%。融創之外，遠洋集團、富力地產(02777.HK)目標完成率也低于35%。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，今年行業整體盈利承壓。在今年發布業績目標的30家頭部房企中，上半年平均業績達成率為41%，根據行業傳統上下半年“四六開”的業績占比，房企目標達成尚符合預期，但對于半年目標達成率偏低的企業下半年銷售壓力仍然較大。
銷售業績承壓，房企紛紛抓緊窗口期發債融資。僅7月份以來，便有廈門建發、上實發展(600748.SH)、世聯行(002285.SZ)、陸家嘴(600663.SH)、招商蛇口、華發集團發行超短期融資券，用來置換債務儲糧“過冬”。
華發股份(600325.SH)擬設立融資額不超50億元的租賃住房自查支持專項計劃，融資期限高達18年。該公司還為控股股東華發集團供應鏈ABS及供應鏈ABN提供反擔保，總融資規模不超過200億元。
房企隱形利潤“黑洞”永續債也重出江湖。其中，華夏幸福(600340.SH)擬向平安資管進行永續債融資，金額不超過60億元;華僑城(000069.SZ)也擬發行5億美元4.50%優先擔保永續資本證券。
“疫情沖擊下，房企銷售回款承壓，加之當前融資環境較為樂觀，為緩解資金壓力，發債現象較為頻繁。”陳霄稱。以華發股份為例，截至一季度末，該公司凈負債率較去年底下降11個百分點，但仍高達197%。
不過陳霄認為，為迅速恢復疫情后的市場，當下貨幣環境相對寬松，隨著疫情影響逐漸退去，市場恢復正常，政策也會適時調整，金融杠桿短期內會有所反彈，但只是暫時現象。
