鄭州北龍湖作為河南“房?jì)r(jià)最貴”的區域，一直備受河南地產(chǎn)界的關(guān)注。然而近日記者不斷接到投訴，“北龍湖龍湖上第小區不具備‘兩書(shū)一表’違規交房，還通過(guò)優(yōu)先選車(chē)位等條件誘惑業(yè)主自愿先收房”。事實(shí)到底怎樣?記者到現場(chǎng)進(jìn)行調查。
1業(yè)主買(mǎi)房：豪宅“兩書(shū)一表”不齊全晚交房4個(gè)月
“小區里的綠化還沒(méi)有做完整，地下走廊、樓梯口到處都是建筑垃圾，最關(guān)鍵的是‘兩書(shū)一表’還不齊全，開(kāi)發(fā)商就這還強制交房、誘惑交房。”鄭州北龍湖區域龍湖上第小區業(yè)主李先生向記者爆料。
李先生于2016年購買(mǎi)了一套龍湖上第房產(chǎn)，該小區由鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。根據合同約定：該商品房建設工程竣工驗收合格，并向建設行政主管部門(mén)報送備案材料，取得建設行政主管部門(mén)竣工備案表，于2018年4月30日前交房。
“然而到了8月底，開(kāi)發(fā)商才通知交房，整整晚了4個(gè)月。”李先生稱(chēng)，根據合同約定：逾期交房超過(guò)60日后，交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之1的違約金。“我們業(yè)主多次跟開(kāi)發(fā)商交涉，可是現在對方根本不提違約金的事。”
據李先生提供的一份蓋有鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司公章的“入伙通知書(shū)”顯示，該小區已具備交付條件，可以辦理相關(guān)入駐手續，落款時(shí)間為8月24日。而據另一份“禮品券領(lǐng)取告知書(shū)”中顯示，若業(yè)主在9月9日之前自愿收房、已按規定繳納相關(guān)費用的業(yè)主，可以領(lǐng)取禮品券，包括新風(fēng)系統一套禮品券、陽(yáng)臺封閉券、6個(gè)月物業(yè)費禮品券、免費使用一年有限電視以免費使用一年100兆寬帶費、車(chē)位優(yōu)先認購及價(jià)格優(yōu)惠等。
“在證書(shū)不全的情況下違規交房本身就是不對，禮品誘惑什么的我們也不在乎，但是收房的可以先選車(chē)位就更不合規了，之前買(mǎi)房的時(shí)候置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的是保證業(yè)主至少選中一個(gè)自己家樓下的車(chē)位，但現在這樣不就沒(méi)法保證了嗎?難道為了車(chē)位，我們能違心收房嗎?”李先生說(shuō)。
2小區現狀：鐵柵欄還沒(méi)有安裝完畢消防設施不完善
龍湖上第小區現在到底建的咋樣了?符不符合交房標準?近日，記者跟隨業(yè)主來(lái)到龍湖上第小區進(jìn)行調查。
小區大門(mén)口兩塊“歡迎回家”的展板格外顯眼，進(jìn)入大堂，左手邊放有一張桌子，是幾名工作人員為業(yè)主辦理收房手續的地方。
進(jìn)入小區內，到處都是正在施工的工人，摘花草的、砌磚的、搞電焊的……熱鬧非凡。與別的小區不同，定位高端的龍湖上第的入戶(hù)大堂很小，一進(jìn)門(mén)斜對著(zhù)就是步梯，只留一小半的面積用作過(guò)道。
在位于一樓的李先生家，花園外的鐵柵欄還沒(méi)有安裝完畢，下負一樓的樓梯扶手也沒(méi)有裝，有的即使裝了也是松松垮垮，搖搖晃晃。
消防柜里的滅火器被丟棄在地上，消防栓里也沒(méi)有水，消防指示燈也不亮。“就這現狀，我不相信消防手續能過(guò)關(guān)!”李先生說(shuō)。
在地下停車(chē)場(chǎng)入口還在施工，鋼構散落一地，停車(chē)場(chǎng)內部還是水泥地，各種建材隨意擺放，“目前這設施，連人家安置房都不如，希望趕緊施工，看看最終檔次如何吧。”李先生稱(chēng)。
3開(kāi)發(fā)商回應：“兩書(shū)一表”還差“一表”優(yōu)選車(chē)位存在即合理
那么，龍湖上第交房所必須的“兩書(shū)一表”，到底手續走到哪一步了?
“目前小區的“兩書(shū)一表”還差竣工驗收備案表。”一名開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人坦言，現在只是先驗房，不是交房，如果驗房后業(yè)主覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題，可以先領(lǐng)鑰匙收房還能享受多重大禮包。
業(yè)主劉先生稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商在手續不全的情況下用優(yōu)惠誘導業(yè)主收房，本身就是違規;再有，誰(shuí)先收房誰(shuí)就有先選車(chē)位的特權，如果別人把我們一樓的車(chē)位選走了咋辦?這樣顯然不合理。
對此，上述開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人稱(chēng)，“沒(méi)有啥合理不合理，存在即有道理，我們會(huì )盡量勸業(yè)主不要選別人樓下的房子。”
按照合同，本該4月30日就要交房的，現在還達不到交房標準，開(kāi)發(fā)商該不該賠錢(qián)?
“我們也想早點(diǎn)交房，但是政府有‘封土令’，我們的工地停了3個(gè)月，這屬于不可抗力。”上述開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人表示，合同上寫(xiě)的很清楚：如遇政府機構、公共配套設施施工、城市規劃變化、市政工程實(shí)施、政府重大活動(dòng)等不可抗力因素，影響工期致無(wú)法達到本條約約定的交付條件，在受到影響范圍內，出賣(mài)人不承擔延期交付違約責任，且交房日期相應順延，因此，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有責任。
4熱點(diǎn)疑問(wèn)
疑問(wèn)1：
“封土令”能不能作為晚交房的借口?
一般來(lái)講，業(yè)主在與房企簽訂購房合同的時(shí)候，關(guān)于交房日期都會(huì )有明確的約定。
此外，關(guān)于免責條款，也會(huì )注明上述類(lèi)似的不可抗力因素。
那么，開(kāi)發(fā)商所認為的政府“封土令”致使開(kāi)發(fā)商工地停工，進(jìn)而導致晚交房屬于不可抗力，這種說(shuō)法站得住腳嗎?
對此，房產(chǎn)專(zhuān)家、國銀律師事務(wù)所主任李續杰認為，所謂不可抗力，是指合同訂立時(shí)不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。所以說(shuō)不可抗力具有三個(gè)特征：不可預見(jiàn)性、不可避免性、不可克服性。
首先結合不可抗力的第一個(gè)特征——不可預見(jiàn)性，“封土令”是近幾年每年都有的，11月15日~第二年的3月15日，為期4個(gè)月。而每年的“封土令”，政府都會(huì )提前好幾月通知，因此，這不算不可預見(jiàn)。
第二個(gè)特征為不可避免性，“封土令”指的是禁止在建成區進(jìn)行土石方作業(yè)，而且又是提前告知，企業(yè)完全可以通過(guò)技術(shù)手段規避掉這一因素，因此也不算不可避免。
李續杰認為，“不可抗力是要同時(shí)滿(mǎn)足上述三個(gè)條件，而目前來(lái)看，至少前兩個(gè)條件都滿(mǎn)足不了了。因此，說(shuō)因政府‘封土令’造成晚交房，說(shuō)是不可抗力，這個(gè)理由不應成立。”
疑問(wèn)2：
龍湖上第做法違規不?
根據鄭州發(fā)布的最新《鄭州市城市管理系統行政處罰裁量標準》的規定：建設單位未組織竣工驗收，擅自交付使用的責令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
根據相關(guān)規定，商品房交房必須具備“兩書(shū)一表”，而龍湖上第相關(guān)負責人明確表示目前不具備“一表”，如此就讓業(yè)主收房，合規嗎?
鄭州市房管局相關(guān)負責人表示，已收到該小區相關(guān)投訴，目前還還在調查中。
(綜合:河南商報、大河客戶(hù)端)
