經(jīng)過(guò)四次不懈努力，安徽房企三巽集團 (06611.HK)終于登陸資本市場(chǎng)。
7月19日，三巽控股集團有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三巽集團”)正式在香港聯(lián)交所上市，成為今年第一家在港IPO上市的房企。
長(cháng)江商報記者注意到，三巽集團從2011年于安徽滁州第一次拿地開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)，到如今成功上市，正好十年。三巽集團掌舵人錢(qián)堃把寶押在了長(cháng)三角。2018年，三巽集團將總部從安徽遷至上海，打算深耕長(cháng)三角，并提出了五年內實(shí)現千億的目標。
從業(yè)績(jì)來(lái)看，三巽集團取得了顯著(zhù)成效。不過(guò)，總部搬遷兩年多，三巽集團依然深深扎根于安徽市場(chǎng)，超九成營(yíng)收仍來(lái)自安徽。
此外，在備受關(guān)注的“三道紅線(xiàn)”方面，三巽集團明面上踩中一條，2020年末其資產(chǎn)負債率為79.3%。
就全國化進(jìn)程緩慢，造血能力趨弱以及未來(lái)擴張等問(wèn)題，長(cháng)江商報記者向三巽集團發(fā)送采訪(fǎng)發(fā)函，但截至發(fā)稿并未收到回復。
毛利率27%低于港股房企均值
資料顯示，三巽集團誕生于2004年，由錢(qián)堃和妻子安娟共同創(chuàng )立。2011年在安徽滁州拿下第一塊地后，才正式邁入開(kāi)發(fā)商行列。夫妻檔組合之下，三巽集團發(fā)展速度。
目前，三巽集團項目覆蓋安徽、江蘇、山東等省份的多座城市。截至2021年4月30日，三巽集團共有44個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項目，覆蓋三個(gè)省的12個(gè)城市，擁有土地儲備430萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，安徽作為中部省份之一，起家于安徽的房地產(chǎn)公司雖然不少，但大多本土經(jīng)營(yíng)、家庭管理，很少走出安徽，實(shí)現上市的則更少。
據悉，三巽集團曾于2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日先后3次向港交所遞交招股書(shū)，但皆以失效告終。2021年4月30日，三巽再次發(fā)起上市沖擊。遞表兩個(gè)月后，終于獲批上市。7月19日，三巽集團正式登陸港交所掛牌上市，成為今年首家IPO上市的房企。
業(yè)績(jì)方面，招股書(shū)顯示，2018年-2020年，三巽集團實(shí)現總營(yíng)收由7.23億元增至39.46億元，復合年增長(cháng)率76.06%;歸母股東凈利潤由2018年的0.57億元，增6.7倍至2019年的4.42億元，但在2019年暴漲之后，2020年凈利猛降16.96%，僅為3.67億元。
長(cháng)江商報記者注意到，在這背后，是三巽集團面對三年銷(xiāo)售成本增5.5倍的現實(shí)。2018-2020年，三巽集團銷(xiāo)售成本由5.17億元增至28.81億元;建筑及勞工成本占比連續兩年在53%以上，拿地成本占比也持續攀升至38.2%。
同時(shí)，三巽集團的毛利率由2018年的28.6%，增至2019年31.5%的高點(diǎn)，2020年又迅速降4.5個(gè)百分點(diǎn)至27%，低于港股內房企的毛利率均值27.8%。對于毛利率的波動(dòng)，三巽集團表示，2020年毛利率下降系報告期內所交付的物業(yè)項目毛利率相對較低，且該等物業(yè)項目均擁有較高的土地收購成本。
此外，作為一家中小型房地產(chǎn)公司，其面臨的壓力和風(fēng)險并不小。長(cháng)江商報記者注意到，家族化是這家企業(yè)鮮明的標簽。本次集團重組前，錢(qián)堃持有公司84%的股份，安娟持有公司8%的股份，錢(qián)堃的父親錢(qián)冰持有公司8%的股份。
集團重組之后，錢(qián)堃持股比例降至79.8%，安娟和錢(qián)冰的持股比例均調整為7.6%，新加入的股東郭女士持股5%。錢(qián)堃家族的持股比例由100%降至95%，但仍居高。
80%項目位于安徽千億目標尚遠
與許多民營(yíng)房企創(chuàng )始人類(lèi)似，錢(qián)堃野心十足。2018年，三巽集團銷(xiāo)售規模還未突破百億，他就提出五年千億目標，并將總部遷往上海，期望實(shí)現區域到全國的轉型升級，進(jìn)入一線(xiàn)房企的陣營(yíng)。
然而實(shí)際步速卻未能追趕上原定計劃，從銷(xiāo)售規模來(lái)看，僅百億的三巽集團僅是一家小房企。據克而瑞數據顯示，2018年-2020年，三巽集團的全口徑銷(xiāo)售額分別為70.1億元、90.1億元、102.3億元，復合年增長(cháng)率13.43%;2020年，位列行業(yè)第173位。
值得注意的是，雖然已立業(yè)17年，但三巽集團仍未擺脫對大本營(yíng)安徽省的依賴(lài)。截至目前，三巽集團80%的項目都在安徽省內，上海地區更是無(wú)一物業(yè)開(kāi)發(fā)。招股書(shū)顯示，2018年~2020年，安徽省貢獻的營(yíng)收分別占比100%、100%及90.3%。
此次IPO，三巽集團募資總額為7.8375億港元，其中60%將用作開(kāi)發(fā)現有物業(yè)項目的建筑成本;其余部分用于土地收購和一般營(yíng)運資金用途。
事實(shí)上，從其過(guò)往的財務(wù)數據來(lái)看，三巽集團亟須上市“補血”。招股書(shū)顯示，2018年-2020年，三巽集團借款總額的加權平均實(shí)際利率分別為14%、12.3%及9.4%。盡管融資成本有逐年下跌的趨勢，但總體而言仍舊處在高位。
截至2020年末，三巽集團的現金及現金等價(jià)物為22.42億元，其中受限制存款及現金為17.84億元，短期債項為10.78億元，在手現金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。
近三年，三巽集團資產(chǎn)負債率均較高。招股書(shū)顯示，2018-2020年，其總負債分別為72.31億元、124.96億元、154.21億元，年均復合增長(cháng)率達28.72%;資產(chǎn)負債比率分別為140.5%、204%、135.9%。
截至2020年末，三巽集團的剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為79.3%(>70%)，現金短債比為2.1，踩中一道紅線(xiàn)。這意味著(zhù)，上市之后，對于三巽集團的有息負債規模增長(cháng)將有所制約。
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策趨嚴，三條紅線(xiàn)、兩集中逐層加碼，房企上市的賽道逐漸收緊。今年5月20日，港交所首次修訂上市申請人主板盈利規定，將盈利規定調高60%，并于2022年1月1日開(kāi)始實(shí)施。這也意味著(zhù)，這些中小房企的上市門(mén)檻將再度提高，據長(cháng)江商報記者不完全統計，目前在港交所排隊交表的房企不下10家。
因此，三巽集團此次能夠率先破局并獲超額認購，無(wú)疑使其成為了行業(yè)所關(guān)注的焦點(diǎn)。有分析人士指出，在未來(lái)，類(lèi)似三巽集團這樣土儲集中的房企仍需要加快土地拓展，尤其是全國化的項目布局，以提升自身的抗風(fēng)險能力，以應對后續區域市場(chǎng)行情不好的可能。
(記者 張璐)
關(guān)鍵詞： 三巽集團 在港上市 五年千億 目標尚遠
