過去的一周，好像在給房地產打雞血。
(相關資料圖)
毫不夸張的說，上周利好密集程度堪稱是“超級房地產周”。
周六晚上，北京市住建委對房地產的最新表態，這是四大一線城市里最先表態的。
其次，周日下午廣州市住房和建設局表態。
周日晚上，深圳市住房和建設局同步跟進。
昨天，又是上海的跟進。
4大一線城市，紛紛表態。
并且，廣州似乎已經有謠言開始傳出，據悉是關鍵性的2點：
1、全市11區，增值稅免征年限從5年變成2年。
2、家庭購買第二套住宅，契稅降低。
比如，買90㎡以下的住宅，契稅從3%降低到1.5%，而購買90㎡以上的住宅，契稅則有3%降低至2%。
我先提醒一句，截止我發文前，廣州這個謠言還沒成真，只能說不信謠不傳謠，靜等大招官宣為準。
但不可否認的是，市場蠢蠢欲動的消息，在一次次挑撥大家的神經。
總之，到最新的狀態，就是多數城市已經開始表態了，表態之后的政策落地有多猛，還需進一步觀察。
口子是逐漸一點點松動了。
考慮近期市場熱點非常多，大家關注的情緒很多，我后臺的私信和評論也非常多，包括昨天早上公布了促進消費的20條利好，很多粉絲問我應該如何解讀。
我在本周會有一場閉門直播，就是和大家好好聊聊近期的市場現象。
在我們國家到底是什么在左右樓市的變化，想必大家都心中有數，也正因如此，關注政策變化非常重要，因為其中就告訴了我們入場的時機。
所以，今年害怕通脹現金貶值，想找到有價值上車標的的朋友，記得掃碼加我微信，開播前會給你免費派發閉門直播門票。
市場指向很明確：精準刺激剛需和改善。
接下來的政策到底利好誰，早就解密了。
所以，我們正經歷自2015年以來，購房成本最低的時候。
千方百計降成本，基本上會從這4點展開：
1、降首付
當前一線城市最嚴的是北京，首套最低首付比例35%，房貸利率4.75%，四大一線城市最嚴。
而二線城市，則有大機會首套從3成變成2成，實際上也有個別城市在執行了。
一套300萬房子，首付本來90萬，現在只要60萬。
存錢的速度來說，普通家庭要存30萬，至少2-3年。
所以降首付，等于降低部分家庭的上車門檻。
提前就把需求釋放到位了。
2、降利率
買房人的成本，大頭除了首付之外，就是利率。
當前5年期LPR的利率是4.2%，各地可以根據實際情況調整，目前最低有3.5%。
但明顯還有繼續下調的空間！
我判斷接下來5年期LPR利率還有15-20個BP的空間。
除了新增貸款的利率會降低之外，存量房貸利率也可能會降低。
之前央行司長發聲，鼓勵商業銀行和客戶協商降低存量房貸款利率，雖然現在還沒傳出實際的動作。
但我認為一定會有銀行撐不住，只要有1家銀行這么干了，為了客戶不流失，銀行只能選擇跟進。
如果能像之前那樣打7折，6%的高位利率，就能直線下降到4.2%。
200萬的貸款，就能從11991直接降低到9780，直接省2211元。
哪怕只是打8折，也能省個1500左右，貸款越多，打折越狠，省下的錢越多。
一個家庭每個月省下1-2000元，拿來做日常文旅、餐飲的消費，這樣的乘數效應也是非常強大的。
而這本身也是刺激經濟回暖的招數。
所以，降利率，我認為一定是大概率出的。
3、減稅費
實際上幾天前就出臺了各種稅費減免的消息。
其中和住房交易最相關的，主要是個稅、契稅、增值稅，以及部分城市的豪宅稅。
呼聲和概率最高的，是契稅、增值稅。
目前仍然執行契稅優惠，家庭首套且在90㎡以下的1.5%，當然每個城市有差異。
如果這個還能再降低到1個點呢，比如深圳二套要3%的契稅，如果能降低到2個點呢。
總價越高，這個能省下的錢越多，深圳改善套均1000萬來計算，單純契稅就能省下10萬。
稅費屬于真真實實減少購房成本的最直接方式。
以上3個招數如果都能徹底落實到位，相當于全面降低購房成本！
而且這應該是自上一輪救市以來，最有誠意的招數了。
對于剛需和改善而言，房子是必然要買的，選擇成本低的時候買，相當于一旦房價回歸，直接賺了至少20%以上。
這就是踩對買房時機的好處。
我理解現在大部分人都很猶豫，一個是現在的大招到底有沒有用啊，如果這次如此大的招數，還救不起來，房價是不是就可能一瀉千里了呢？
另一個現在是不是真的到底了呢，會不會再等等還有王炸。
關于大家近期最關心的問題，我會在這2天有一場不針對公域的閉門直播，把一些敏感話題我們關起門來好好分析。
而且這次掃碼的朋友，我們會建立學習溝通交流的群，大家有什么買房疑問會在群里有專業的老師進行答疑，另外還有原價1299元的線下課程免費給大家線上聽課。
這一周房地產利好信號很滿，機會難得，感興趣的掃碼記得掃碼加微信。
其實還有第4個，認房不認貸，這點對一線城市殺傷力最大。
因為多數二線城市早就認房不認貸了，而這次發聲，我認為直指某些城市的意味很重。
當前深圳異地有房且還清房貸，在深圳也需要5成首付。
500萬的房子，150萬和250萬的首付，成本直接差了100萬，殺傷力還是很大的。
如果深圳能落實好認房不認貸，至少有一批此前買了老家或者在異地有房貸記錄的人，有了低首付上車深圳的機會。
我相信這招一出，不少人會蠢蠢欲動了。
畢竟深圳的購買力是出了名的兇猛，一個擁有2000萬人口的城市，現在月均二手房成交不過2-3000套，是其他北上廣的2成左右。
這本身就極其不合理。
如果深圳認房不認貸，算上首付+稅費+利率成本可以低100萬以上，這對剛改類型群體的刺激效用是很大的。
目前四大一線城市都表態了，但落地的細節還未出。
不過，二線城市的響應速度非?？?，已經開始打樣了。
比如合肥，第一個出臺一系列地產新政：
但核心沒有降首付、降稅費，更多是推動現房銷售、探索商品房按套內面積計價、推動城中村舊改、大力推動貨幣化安置等等。
比如武漢，已經發布2023年度全市中心城區城市更新及房屋征收計劃，落實的速度非?？?。
我相信，更多城市會有落實細節。
而中國的樓市能不能進一步回暖，關鍵就盯著這4大一線城市能不能真正把招數落實下來。
一旦深圳樓市的行情開始回暖，樓市暖風也就真的吹起來了。
這才是這次救市的關鍵。
對了，昨天公布了促進消費的20條利好，作為最大消費之一的住房也有提及，依然是支持剛性和改善性需求。
短短一周內，3次提及，基本是為落地鋪好了路。
7月后3周是利好頻繁出臺的時期，如無意外，本月會開始集中落地細節的公布，馬上我們就會迎來政策的底部，隨后3個月市場底部也隨之到來。
在此之前，大家一定要抓住信息差，并且要會找到有價值的城市和標的提前占坑。
我們在本周會有一場閉門直播，就是想和大家聊聊近期會議表態和具體已經落地執行政策的城市，哪些城市最有可能率先回暖，需要提前關注的，還有哪些已經有回暖的勢頭了？
對了，還有一部分人應該著急賣房了，因為想要重新置換城市或者做優化的，現在還適不適合出手了？
之前著急賣的還要不要再等等，在學習我們的房產閉門直播課后，我有一份資料送給大家，就是關于《七步快速高效賣房法》的資料包，聽完直播后會免費送給大家。
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我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩漲不跌”。10余年買房路上，用實踐總結方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現財富升值。
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