小區業(yè)委會(huì )根據小區管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，與小區物業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。而5名小區業(yè)主認為業(yè)委會(huì )與物業(yè)存在利益輸送關(guān)系，訴至法院要求確認雙方合同無(wú)效。日前，海淀法院駁回了業(yè)主的訴訟請求。
起訴業(yè)委會(huì )違法選物業(yè)
業(yè)主訴稱(chēng)，業(yè)委會(huì )作為小區業(yè)主大會(huì )的執行機構，自成立至今，從未按照相關(guān)規定履行職責，在未按照法律規定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并獲得授權的情況下，擅自決定包括選聘連續數年虧損的物業(yè)管理企業(yè)，采用對物業(yè)公司沒(méi)有約束的薪金制條款，改變物業(yè)收費標準等重大事項，盜用小區業(yè)主大會(huì )名義與物業(yè)公司簽署合同，屬程序違法。業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間存在關(guān)聯(lián)交易和利益輸送關(guān)系，嚴重損害了我方以及小區其他業(yè)主的合法權益，因此根據《合同法》規定，雙方之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應屬無(wú)效。
業(yè)主還表示，涉案合同簽訂之前未按規定公示征求意見(jiàn)，簽訂之后至今未向業(yè)主公布合同內容，剝奪了小區業(yè)主的知情權，業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司為獲取不當利益采取了欺詐行為。涉案合同違反了《物權法》、《物業(yè)管理條例》等規定，涉案合同違反法律和行政法規的強制性規定，應為無(wú)效。
被告否認存在利益輸送
業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司共同辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請求。首先，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是雙方真實(shí)意思的體現，內容合法有效。業(yè)委會(huì )此前曾以書(shū)面征求意見(jiàn)的形式組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，根據統計調查表顯示，同意續簽合同的業(yè)主戶(hù)數比例占73.59%，面積比例占72.6%，同意繼續由物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。
其次，物業(yè)已經(jīng)依約提供了物業(yè)服務(wù)，97%以上的業(yè)主依約支付了物業(yè)管理服務(wù)費，物業(yè)的服務(wù)贏(yíng)得了業(yè)主的認可和擁護，其服務(wù)質(zhì)量也得到了政府職能部門(mén)的認可和嘉獎。部分原告起訴動(dòng)機不純，有拒繳、緩繳物業(yè)費之嫌。
對于存在利益輸送這一問(wèn)題，被告稱(chēng)，雙方?jīng)]有這種關(guān)系，原告沒(méi)有證據證明其主張。業(yè)委會(huì )主任所繳納的租金與同時(shí)期、同戶(hù)型、同地段的其他承租人的租金標準沒(méi)有區別，更沒(méi)有特殊待遇。綜上，原告主張合同無(wú)效的證據不充分，應承擔舉證不能的責任，因此請求法院依法駁回對方的訴訟請求。
涉案合同合法駁回起訴
海淀法院審理認為，根據相關(guān)規定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，業(yè)委會(huì )作為小區業(yè)主大會(huì )的執行機構，采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，符合《物業(yè)管理條例》的規定以及《管理規約》、《業(yè)主大會(huì )議事規則》的約定，實(shí)質(zhì)上體現了業(yè)主共同決定權利。
對續聘物業(yè)公司為小區物業(yè)公司的調查結果顯示，專(zhuān)有面積占小區建筑物總面積過(guò)半數且占總人數過(guò)半數的業(yè)主已表示同意。據此，業(yè)主委員會(huì )有權代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)公司續簽涉案合同。因此，涉案合同并未違反法律、行政法規的強制性規定。
對于業(yè)主主張業(yè)委會(huì )與物業(yè)存在關(guān)聯(lián)交易和利益輸送關(guān)系，嚴重損害了原告以及小區其他業(yè)主的合法權益，但并無(wú)充分證據證明，涉案合同亦不存在其他無(wú)效情形。
現業(yè)主要求確認業(yè)委會(huì )與物業(yè)簽訂的涉案合同無(wú)效無(wú)事實(shí)和法律依據，法院不予支持。最后，法院判決駁回5名業(yè)主的訴訟請求。
