錦江、雅高等酒店巨頭相繼推出服務(wù)式公寓品牌，新世界發(fā)展、九龍倉、太古集團等地產(chǎn)大鱷也紛紛入局，在國內一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市開(kāi)拓服務(wù)式公寓版圖。去年以來(lái)，服務(wù)式公寓似乎一下子成了炙手可熱的賽道。
日前，雅詩(shī)閣收購奧克伍德，城家戰略合并瑞貝庭，連續兩個(gè)大手筆收并購事件更是一下子將服務(wù)式公寓拉到了聚光燈下，成為行業(yè)矚目的焦點(diǎn)。
服務(wù)式公寓，為何會(huì )突然受到如此多的關(guān)注？
“這是市場(chǎng)發(fā)展的結果，是市場(chǎng)博弈的結果，是回歸本質(zhì)的結果，是回歸投資回報的結果。”鉑頓國際公寓創(chuàng )始人兼CEO郝磊先生給出了答案。
▲ 圖源：鉑頓國際公寓創(chuàng )始人兼CEO郝磊
公寓市場(chǎng)走向長(cháng)短租結合
服務(wù)式公寓的火熱是一種必然
發(fā)展住房租賃，是落地房地產(chǎn)長(cháng)效機制中的重要一環(huán)，是新發(fā)展格局下的必然之舉。
一方面，城市化繼續推進(jìn)之下，城市人口增長(cháng)與高房?jì)r(jià)之間的矛盾需要緩解；另一方面，20多年房地產(chǎn)飛速發(fā)展在推動(dòng)經(jīng)濟快速提升的同時(shí)，也產(chǎn)生了大量的存量物業(yè)，存量資產(chǎn)運營(yíng)的需求開(kāi)始凸顯；再加上，大量畢業(yè)生走出校園，社區租賃房源不足以滿(mǎn)足年輕人的租房需求。
2016年國務(wù)院發(fā)布39號文，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，長(cháng)租公寓迎來(lái)巨大的發(fā)展契機。房企系、酒店系、創(chuàng )業(yè)系等長(cháng)租公寓品牌紛紛涌現，再加上資本的推動(dòng)，長(cháng)租公寓市場(chǎng)百花齊放。
但此后出現的市場(chǎng)亂象也令國家政策導向從鼓勵發(fā)展向鼓勵規范演變。2018年住房租賃條例被列入立法工作計劃；2020年建立住房租賃資金監管制度……長(cháng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入深度調整期。
在郝磊先生看來(lái)，公寓市場(chǎng)自2018年開(kāi)始出現了三個(gè)變化：一是房企系長(cháng)租公寓開(kāi)始“脫實(shí)”，將重資產(chǎn)物業(yè)剝離并走向品牌化；二是酒店系長(cháng)租公寓依然重運營(yíng)；三是資本對待長(cháng)租公寓的態(tài)度是“冷處理”。
沒(méi)有了資產(chǎn)升值的收益來(lái)掩蓋很多經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，也沒(méi)有了資本的助力，長(cháng)租公寓運營(yíng)商們只能通過(guò)提高運營(yíng)效益來(lái)實(shí)現收支平衡、產(chǎn)生投資回報，那么必然要選擇“長(cháng)短租結合”，以長(cháng)租去化房源，以短租獲取盈利，這就回避不了服務(wù)式公寓！
事實(shí)上，作為長(cháng)租公寓的“分枝”，服務(wù)式公寓的市場(chǎng)規模一直保持著(zhù)穩健增長(cháng)。據澎潤數據顯示，2016-2019年，服務(wù)式公寓在華物業(yè)數量增速均在20%以上，即便2020年和2021年這樣疫情之年，增速依然保持在10%以上。
而據邁點(diǎn)研究院數據顯示，在2021年新入局的長(cháng)租公寓品牌中，27%的品牌為服務(wù)式公寓，與2020年相比增長(cháng)明顯，占比提升了20%。
隨著(zhù)住房租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步規范，國民生活水平的提高以及對居住品質(zhì)的追求，長(cháng)租公寓品牌不得不提高精細化運營(yíng)能力，瞄準盈利高的中高端市場(chǎng)，積極布局服務(wù)式公寓產(chǎn)品?？梢灶A見(jiàn)，服務(wù)式公寓市場(chǎng)或將迎來(lái)新的變局。
品牌力、運營(yíng)力、產(chǎn)品力
中國本土優(yōu)秀服務(wù)式公寓品牌的商業(yè)價(jià)值
若以20世紀90年代中后期雅詩(shī)閣等一批國際品牌進(jìn)入中國市場(chǎng)為標志，服務(wù)式公寓已經(jīng)在中國走過(guò)了20多個(gè)年頭，誕生了鉑頓國際公寓等一批屬于中國本土的優(yōu)秀服務(wù)式公寓品牌。
日前，在2022年中國租賃地產(chǎn)MBI品牌峰會(huì )上，鉑頓國際公寓榮獲了2021年度服務(wù)式公寓MBI商業(yè)價(jià)值品牌，這是市場(chǎng)的肯定，也是鉑頓一直以來(lái)努力的成果。
郝磊先生將鉑頓國際公寓的商業(yè)價(jià)值體現概括為三個(gè)方面：品牌力、運營(yíng)力和產(chǎn)品力。
從品牌方面來(lái)說(shuō)，鉑頓背靠東呈集團，自2010年創(chuàng )立以來(lái)便一直深耕服務(wù)式公寓，已經(jīng)在行業(yè)中形成了較強的品牌影響力。據邁點(diǎn)指數的數據顯示，鉑頓國際公寓長(cháng)期高居服務(wù)式公寓MBI前三甲。
從運營(yíng)方面來(lái)說(shuō)，既要幫助資產(chǎn)方實(shí)現資產(chǎn)增值，獲得良好的投資回報，又要建立良好的消費場(chǎng)景，為消費者提供滿(mǎn)意的產(chǎn)品和服務(wù)，這或許就是鉑頓作為品牌方存在的最大意義。據了解，截至目前，鉑頓共有簽約門(mén)店150余家，簽約房源數量達3萬(wàn)間。
但是，在為資產(chǎn)方提供高效運營(yíng)服務(wù)的同時(shí)，郝磊先生也提到，“將資產(chǎn)扔給二房東或者品牌方，資產(chǎn)擁有者自己收取固定租金當‘甩手掌柜’的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。”“資產(chǎn)擁有方應該有最大的動(dòng)力去打理自己的資產(chǎn)，而運營(yíng)方則通過(guò)各種運營(yíng)手段增加資產(chǎn)的現金流，為資產(chǎn)價(jià)值賦能。真正實(shí)現資產(chǎn)盤(pán)活。”
從產(chǎn)品方面來(lái)說(shuō)，郝磊認為，“產(chǎn)品更新要跟消費人群的需求同步，每3年就要做一次半步迭代，5年就要做一次全新迭代。”他去年在鉑頓國際公寓基礎上對旗下品牌與產(chǎn)品進(jìn)行了多項創(chuàng )新，涉及城市、度假、跨界住宿等多種品類(lèi)。
目前鉑頓的產(chǎn)品系列主要包括選址于城市中心的公寓產(chǎn)品——鉑頓國際公寓、選址于旅游目的地的度假型產(chǎn)品——鉑頓·美墅，此外還有其它滿(mǎn)足當代年輕人訴求、增加多樣化的產(chǎn)品亮點(diǎn)的跨界IP品牌。
今年9月，鉑頓的全新產(chǎn)品系——鉑頓·元世紀首店即將開(kāi)業(yè)，其中凝聚了鉑頓對“元宇宙”概念結合當下最新消費需求的思考和創(chuàng )新，是鉑頓產(chǎn)品力的全新突破。
鉑頓·元世紀打破時(shí)空界限
創(chuàng )造更多生活化的體驗
“任何一個(gè)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，都必須要有自身充足的內容和條件，做好了充分的準備。”“元世紀”是鉑頓去年開(kāi)始構思的一個(gè)產(chǎn)品的迭代更新，其打破時(shí)空界限的產(chǎn)品理念，將開(kāi)創(chuàng )青年生活社區全新篇章。
首先，從時(shí)間維度上來(lái)說(shuō)，鉑頓·元世紀有一句口號叫“可住一天，可住一年”。這意味著(zhù)這個(gè)全新系列的產(chǎn)品不會(huì )刻意在一個(gè)空間里，把長(cháng)租和短租分開(kāi)，即長(cháng)短租結合。
但這帶來(lái)的不僅僅是租住時(shí)間的問(wèn)題，要知道“住一天”和“住一年”，客戶(hù)對產(chǎn)品的需求存在著(zhù)巨大的差異，一個(gè)是酒店，一個(gè)是“家”。鉑頓·元世紀在一定程度上吸納了酒店的優(yōu)點(diǎn)，甚至進(jìn)入了對方的領(lǐng)域，但又最大限度地保持了自身的產(chǎn)品特色。
這就涉及到了鉑頓·元世紀的另一個(gè)在空間維度上的重要理念——既是住宿的入口，又是生活的入口。鉑頓·元世紀的入口不再是功能單一的大堂，取而代之的是涵蓋多場(chǎng)景于一體的復合型空間：住客可以在食肆中購買(mǎi)自助早餐、輕餐粉面及熱狗，也可以來(lái)上一杯香味撲鼻的咖啡或茶飲；或者可以和朋友在配備了免費DIY小料的酒館中調制飲品小酌一杯。此外，室內海景露營(yíng)體驗區可以免費體驗露營(yíng)，租借露營(yíng)套裝；淘淘購中還有生活、度假的必備商品自助售賣(mài)。
如果說(shuō)鉑頓5年前打造的淘淘閣是創(chuàng )新植入屬地文化，為消費者打造沉浸式住宿體驗，那么鉑頓·元世紀迭代后的大堂則引入科技的力量，能夠最大限度地提升坪效，滿(mǎn)足消費者更多生活化的體驗。
鉑頓·元世紀與酒店另一個(gè)空間上的不同是客房空間，比酒店更加開(kāi)放，同樣三四十平米的空間里，甚至能容納10個(gè)人的聚會(huì )社交。
“生活化的房間以及公共區域，這才是我們可以創(chuàng )造的一天的生活或者一年的生活，否則在這住一天就悶了。”郝磊表示。
據了解，鉑頓·元世紀今明兩年將在大灣區落地十個(gè)項目以上，預計今年將率先在廣州和惠州開(kāi)業(yè)旗艦店。鉑頓的進(jìn)駐將開(kāi)啟大灣區的全新的旅居模式，滿(mǎn)足客人多種度假和生活的需求與體驗。
結語(yǔ)
針對近期行業(yè)中出現的收并購事件所反映出的市場(chǎng)趨勢，郝磊先生非常認同未來(lái)的服務(wù)式公寓將會(huì )進(jìn)入寡頭時(shí)代，“每一次大災大難之后，整個(gè)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入重整階段。”
像鉑頓這樣在疫情中活下來(lái)的公寓運營(yíng)商，內在強大的運營(yíng)能力、產(chǎn)品創(chuàng )新能力和良好的數據表現，正是其優(yōu)秀商業(yè)價(jià)值的體現，再加上背靠目前正在沖刺IPO的東呈集團，相信鉑頓未來(lái)的前行之路將會(huì )更加穩健。
免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。
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