粵港澳大灣區物業(yè)創(chuàng )新發(fā)展論壇上萬(wàn)物云董事長(cháng)、執行董事兼總經(jīng)理朱保全發(fā)表了題為《走正路，樹(shù)新風(fēng)》的主題演講，本文為朱保全演講的觀(guān)點(diǎn)摘錄。
11月21日，在深圳市住房和建設局指導下，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )主辦、上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司承辦、全國50多家省市物業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合支持的2022深圳國際智慧物業(yè)產(chǎn)業(yè)博覽會(huì )，在深圳（寶安）8號館正式開(kāi)幕。博覽會(huì )現場(chǎng)，粵港澳大灣區物業(yè)創(chuàng )新發(fā)展論壇于11月21日下午舉行。在論壇現場(chǎng)，萬(wàn)物云董事長(cháng)、執行董事兼總經(jīng)理朱保全發(fā)表了題為《走正路，樹(shù)新風(fēng)》的主題演講，以下為朱保全精彩觀(guān)點(diǎn)摘錄：
01 關(guān)于物業(yè)根本：
我們經(jīng)常會(huì )看到，（部分業(yè)主認為）物業(yè)公司是我們業(yè)主請來(lái)的，你們憑什么管我們？剛才也有同仁提到物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)？往往我們去管理的時(shí)候呢都會(huì )提管護，談服務(wù)的時(shí)候都在談服務(wù)人，但是我想，作為物業(yè)從業(yè)者，我們要明白，物業(yè)管理的管其實(shí)也包含對人的行為的管理。
憑什么呢？因為這里面這些年有了資本市場(chǎng)之后，大家很少談及一些物業(yè)根本的東西，這里面一個(gè)東西叫做業(yè)主管理規約，大家知道業(yè)委會(huì )成立的時(shí)候都要業(yè)主立約，而目的是為了整個(gè)公共秩序的維護，因為只有公共秩序維護好了，全體業(yè)主的利益才是最大化的。
02 關(guān)于對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的建議：
第一如何正身，如何讓物業(yè)行業(yè)說(shuō)清楚自己到底是誰(shuí)，至少目前在發(fā)改委的名錄里面，是沒(méi)有我們這一號的，我不知道在座的物業(yè)企業(yè)的老總們是不是感知到現在各地的稅務(wù)機構開(kāi)始到物業(yè)企業(yè)來(lái)進(jìn)行繳費。比如說(shuō)物業(yè)管理用房，目前有的城市提出要交房產(chǎn)稅，而如果對行業(yè)沒(méi)有說(shuō)清楚他的范疇，到財政部、稅務(wù)總局等等一系列的事情就都說(shuō)不清楚。
第二點(diǎn)要正名。今天物管行業(yè)是乙方群體在獨自歡樂(lè )，那么，以住宅物業(yè)也例，甲方主體權利和義務(wù)到底由誰(shuí)來(lái)向前推動(dòng)？此外，如何對優(yōu)秀企業(yè)獎勵的同時(shí)，對違規的企業(yè)予以處罰，這樣才可以真正的讓業(yè)主方理解這個(gè)行業(yè)。才可以真正的在社會(huì )公眾面前，為行業(yè)正名。
▌以下為朱保全演講實(shí)錄（有刪節）
在過(guò)去十年里面，幾乎每年都會(huì )有一次物業(yè)的盛大會(huì )議，那也幾乎每一次會(huì )議都會(huì )講一句話(huà)，就是在開(kāi)物業(yè)盛會(huì )的隔壁，正在有一群業(yè)主在討論取消物業(yè)。其實(shí)這就是一個(gè)現狀，行業(yè)的AB面。
這個(gè)是在今年廣州發(fā)生的一次大型的沖突，我們說(shuō)在兩家公司團滅了一個(gè)行業(yè)，那就是美團的外賣(mài)小哥和某物業(yè)公司的秩序維護員發(fā)生了沖突，最后美團加餓了嗎，兩邊集體上來(lái)，這邊物業(yè)人員集體上來(lái)發(fā)生大型沖突，但是媒體一邊倒的支持了外賣(mài)小哥。
這個(gè)是個(gè)現象，今天問(wèn)路人或者網(wǎng)上發(fā)問(wèn)卷，問(wèn)是外賣(mài)小哥好還是物業(yè)人員好？我相信10個(gè)人里面9個(gè)半會(huì )說(shuō)外賣(mài)小哥好，這個(gè)是行業(yè)形象比我們說(shuō)的所有東西都重要。我們經(jīng)常在抖音、小視頻里面看到，業(yè)主又發(fā)錢(qián)了，業(yè)委會(huì )公共收益給業(yè)主發(fā)錢(qián)了，但是小區的外立面沒(méi)有人出錢(qián)翻新和維修。
這種發(fā)錢(qián)、發(fā)紅包的行為引起了掌聲一片，我們經(jīng)常會(huì )看到，物業(yè)公司是我們業(yè)主請來(lái)的，你們憑什么管我們？剛才也有同仁提到物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)？往往我們去管理的時(shí)候呢都會(huì )提管護，談服務(wù)的時(shí)候都在談服務(wù)人，但是我想，作為物業(yè)從業(yè)者，我們要明白，物業(yè)管理的管其實(shí)也包含對人的行為的管理。
憑什么呢？因為這里面這些年有了資本市場(chǎng)之后，大家很少談及一些物業(yè)根本的東西，這里面一個(gè)東西叫做業(yè)主管理規約，大家知道業(yè)委會(huì )成立的時(shí)候都要業(yè)主立約，而目的是為了整個(gè)公共秩序的維護，因為只有公共秩序維護好了，全體業(yè)主的利益才是最大化的。
我們說(shuō)中國式現代化，我們說(shuō)城市文明與精神文明，很重要的一件事情就是如何從個(gè)人利益向公共利益進(jìn)行過(guò)度，在過(guò)去40年，我相信整個(gè)國家都在推動(dòng)這個(gè)精神文明進(jìn)程，但是在我們的住宅小區里面，這一點(diǎn)上卻正在走向一條相反的道路。本來(lái)物業(yè)從業(yè)者恰恰是推動(dòng)公共文明的非常重要的參與者，當業(yè)主大會(huì )形成管理規約的時(shí)候，委托了第三方管理人來(lái)代表全體業(yè)主對于個(gè)別業(yè)主不當行為予以糾偏和管理的時(shí)候，今天在抖音小視頻上形成了壓倒式的對物業(yè)行業(yè)批評聲音。恰恰是每次物業(yè)盛會(huì )的時(shí)候，這些事情才是物業(yè)行業(yè)存在的根基。而正是因為這些事情沒(méi)有說(shuō)清楚，你會(huì )發(fā)現存量市場(chǎng)做物業(yè)股票，跟著(zhù)開(kāi)發(fā)商像過(guò)山車(chē)一樣變化。那么我們今天這個(gè)行業(yè)到底是什么行業(yè)？
2020年疫情的時(shí)候說(shuō)申請補貼，我們到底算房地產(chǎn)附屬行業(yè)、算現代服務(wù)業(yè)還是算民生服務(wù)業(yè)？迄今沒(méi)有結論，物業(yè)行業(yè)在細分，有服務(wù)小區、服務(wù)園區、服務(wù)寫(xiě)字樓的，這些都不同，這些方面在走的打基礎路路還非常非常遠，忙完公司上市之后，十月份做了兩件事情，第一是走訪(fǎng)B端的客戶(hù)，二是三家企業(yè)做了調研，為什么選擇這三家公司？大家可以回頭看一下2014年中國物業(yè)企業(yè)的排行榜，這個(gè)是前4家公司，第五家公司在北京，現在有一些變化，當時(shí)是萬(wàn)科物業(yè)、綠城長(cháng)城和中海。
問(wèn)了三家公司8個(gè)問(wèn)題，這里面涉及到如何看待行業(yè)經(jīng)濟，如何看待增值服務(wù)，如何看待行業(yè)毛利率等等，這三家公司都是我非常尊重的公司，也是萬(wàn)科物業(yè)非常尊重的公司。中海物業(yè)和萬(wàn)科物業(yè)從深圳走出來(lái)，走的非常相近的路，最早做市場(chǎng)化，又最早回歸主業(yè)，長(cháng)城也是我非常值得在行業(yè)里面和大家提及的公司，這個(gè)是最早一家做私有化的地產(chǎn)下屬物業(yè)公司，但是后來(lái)以獨立第三方公司名義走向全國，曾經(jīng)一度做到行業(yè)的第三名，今天我們臺上講的增值服務(wù)和科技等等一系列的事情長(cháng)城物業(yè)十年前都已經(jīng)做過(guò)嘗試了。
當然綠城不是深圳的公司，同樣也是一家對于物業(yè)管理本質(zhì)的理解，非常到位的公司，但是萬(wàn)科物業(yè)我覺(jué)得他的特點(diǎn)是在中國所有一二線(xiàn)城市布局和口碑，都相對的一致，并且踐行陽(yáng)光物業(yè)也持續的提出自己的觀(guān)點(diǎn)和做出自己的實(shí)踐。
選擇這幾家公司的時(shí)候，我們也得了一些相近共同觀(guān)點(diǎn)，比如說(shuō)大家對毛利率認知相對保守，大家并沒(méi)有說(shuō)這個(gè)行業(yè)追求高毛利，對于公共區域的服務(wù)，大家都認為這個(gè)是這個(gè)行業(yè)的基礎，而沿著(zhù)物企展開(kāi)的增值服務(wù)，如何圍繞資產(chǎn)來(lái)展開(kāi)，這個(gè)也是大家的共識。
同時(shí)通過(guò)專(zhuān)業(yè)、透明、陽(yáng)光物業(yè)與業(yè)主形成共識獲得信賴(lài)，最后這個(gè)是這里除了長(cháng)城之外，另外三家公司也都有開(kāi)發(fā)商的背景，大家也認為與開(kāi)發(fā)商關(guān)系要保持相對客觀(guān)的獨立性。
調研之后我也做了一些對行業(yè)的思考，首先與物業(yè)公司務(wù)必要回歸物業(yè)公司本源，踏踏實(shí)實(shí)做好“物”的打理，面對幾十萬(wàn)億不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)管理人有一份責任，不能讓他們成為城市的建筑垃圾，社區增值服務(wù)是企業(yè)各人的選擇，A公司可以有A公司的選擇，B公司可以有B公司的選擇。
但是作為行業(yè)最重要的是要明確這個(gè)行業(yè)到底在做什么，如何可以讓社區公共收益，真正體現到對不動(dòng)產(chǎn)維護上，用現金分紅的方式只是博取短期業(yè)主掌聲和眼球，對于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是破壞性的，如何通過(guò)企業(yè)的努力與恪守本質(zhì)，讓千百萬(wàn)從業(yè)者行業(yè)形象、社會(huì )形象得以改變。
而物業(yè)公司作為集體意志的受托方，我們如何維護多數人共同利益，而對少數人的不文明行為予以制止，行業(yè)內必須有共識，且要相互支持。對于物業(yè)企業(yè)如何在黨的領(lǐng)導之下，推動(dòng)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的成立。
另外，物業(yè)企業(yè)如何以陽(yáng)光、透明的方式贏(yíng)得業(yè)主的信任？在很多場(chǎng)合我都提過(guò)，物業(yè)服務(wù)費不是一個(gè)通道生意，物業(yè)服務(wù)本身就是一門(mén)好生意，今天如何把行業(yè)的經(jīng)歷放在業(yè)主繳費的意愿上，如何讓整個(gè)行業(yè)的物業(yè)費收繳率達到90%以上，我想這個(gè)才是這個(gè)行業(yè)回歸本質(zhì)最重要的收益。
此外，希望在民法典的基礎之上進(jìn)一步理清業(yè)主對于物權業(yè)務(wù)的明晰，目前是混淆的。以高空拋物為例，目前把責任完全定義在物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，在這一點(diǎn)在法律上是有偏頗的。
所以最后我想對行業(yè)協(xié)會(huì )提一些建議，如何讓物業(yè)行業(yè)說(shuō)清楚自己到底是誰(shuí)，至少目前在發(fā)改委的名錄里面，是沒(méi)有我們這一號的，我不知道在座的物業(yè)企業(yè)的老總們是不是感知到現在各地的稅務(wù)機構開(kāi)始到物業(yè)企業(yè)來(lái)進(jìn)行繳費。比如說(shuō)物業(yè)管理用房，目前有的城市提出要交房產(chǎn)稅，而如果對行業(yè)沒(méi)有說(shuō)清楚他的范疇，到財政部、稅務(wù)總局等等一系列的事情就都說(shuō)不清楚。
第二點(diǎn)要正名。今天物管行業(yè)是乙方群體在獨自歡樂(lè )，那么，以住宅物業(yè)，甲方主體權利和義務(wù)到底由誰(shuí)來(lái)向前推動(dòng)？此外，如何對優(yōu)秀企業(yè)獎勵的同時(shí)，對違規的企業(yè)予以處罰，這樣才可以真正的讓業(yè)主方理解這個(gè)行業(yè)。才可以真正的在社會(huì )公眾面前，為行業(yè)正名。
有了這些根本，我想行業(yè)里面的每一個(gè)企業(yè)都是收益者構建行業(yè)的政策環(huán)境，市場(chǎng)環(huán)境，就如同我們構建公共利益和公共文明一樣，最終每一個(gè)公共環(huán)境中的人，都是公共利益的受益者。
免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。
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