文/樂(lè )居財經(jīng)徐酒眠
許家印還能滿(mǎn)血復活嗎？
【資料圖】
從草莽到地產(chǎn)大亨，又從首富跌落“首負”，許家印和他的恒大仍有故事不斷拉開(kāi)序幕。恒大汽車(chē)迎來(lái)中東的“白衣騎士”紐頓集團、恒大在美國申請破產(chǎn)保護，甚至許家印與丁玉梅婚姻謎團……都是這段時(shí)間接連上演過(guò)的大戲。
你方唱罷我登場(chǎng)的節奏，8月24日晚間，許家印的另一個(gè)資本平臺恒大物業(yè)（06666.HK）刊發(fā)了2023年中期業(yè)績(jì)。處在關(guān)聯(lián)方恒大地產(chǎn)重創(chuàng )之后的恢復期，恒大物業(yè)的這份成績(jì)單表現如何也是備受關(guān)注。
數據顯示，2023年上半年，恒大物業(yè)營(yíng)業(yè)收入約61.45億元，同比增長(cháng)約6.2%；錄得毛利潤約14.99億元，毛利率約為24.4%，同比增加約2.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤約7.90億元，凈利率約為12.9%，同比增加約3.0個(gè)百分點(diǎn)。同期，公司擁有人應占利潤約7.81億元，同比增加43.06%；每股基本盈利約0.07元。
幾項核心指標的數據均呈現增長(cháng)。不過(guò)需要主要的是，這顯然與其在2022年同期擠出了業(yè)績(jì)的大量水分有關(guān)——營(yíng)收、歸母凈利潤同比大降26.5%、71.8%，毛利率也近乎腰斬，同比跌去40.6%。
與關(guān)聯(lián)方風(fēng)險隔離，歷劫歸來(lái)的恒大物業(yè)有意走出獨立發(fā)展之路。不過(guò)，缺乏地產(chǎn)穩定的規模輸送之后，恒大物業(yè)在消化完儲備面積之后，又將從何處尋找增長(cháng)點(diǎn)？今年上半年，其僅新增拓的合約面積僅1514萬(wàn)平方米。
另一方面，中國恒大集團造成的財務(wù)負擔并沒(méi)有出清，關(guān)聯(lián)方的應收賬款還在持續大額計提；134億被占存款也還沒(méi)有償還方案；作為輕資產(chǎn)的恒大物業(yè)，也還沒(méi)有從資不抵債的泥潭爬回來(lái)。
值得一提的是，樂(lè )居財經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》注意到，恒大物業(yè)的這份中期業(yè)績(jì)報告，仍被核數師打上了“非標準報告”的字樣。
上會(huì )栢誠在發(fā)出的獨立核數師審閱報告指出，其審閱范圍遠小于根據香港核數準則進(jìn)行審核的范圍，故未能保證將知悉在審核中可能發(fā)現的所有重大事項。因此，不發(fā)表審核意見(jiàn)。
再度計提23億關(guān)聯(lián)應收
中國恒大深陷債務(wù)泥沼，至今仍在苦苦自救。恒大物業(yè)被迫斷奶，過(guò)去兩年已經(jīng)將關(guān)聯(lián)收入大幅降低。
此前的財報數據顯示，2021年度、2022年度，恒大物業(yè)來(lái)中國恒大集團子公司、合營(yíng)企業(yè)，以及聯(lián)營(yíng)公司的營(yíng)收分別為28.20億元、1.41億元，占各自當期總收入的21.4%、1.2%。
今年上半年，恒大物業(yè)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入占比進(jìn)一步降低。截至2023年6月30日，其來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入約為6534.7萬(wàn)元，占總收入的1.1%；余下約60.80億元來(lái)自第三方，占比98.9%。
但是，過(guò)去依賴(lài)中國恒大發(fā)展埋下的雷，還在持續引爆。
報告期末，恒大物業(yè)的應收貿易賬款總額約為60.91億元。其在業(yè)績(jì)報中解釋?zhuān)瑧召Q易賬款主要來(lái)自包干制物業(yè)管理服務(wù)收入及增值服務(wù)，前者收入根據相關(guān)服務(wù)協(xié)議條款收取，后者收入通常于發(fā)出結算文件后要求付款。
其中，來(lái)自關(guān)聯(lián)人士的應收貿易賬款約為23.56億元，占比38.69%。雖然比例比第三方低，但恒大物業(yè)幾乎對其作了全數進(jìn)行了減值撥備，計提數額約為23.45億元，計提比例高達99.51%。
樂(lè )居財經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》進(jìn)一步翻看了過(guò)去兩年的財報，數據顯示，2021年度，恒大物業(yè)就關(guān)聯(lián)方的貿易應收款減值撥備數額約為24.40億元，2022年恒大物業(yè)又對關(guān)聯(lián)方的貿易應收款進(jìn)行大額減值撥備，約為24.56億元。
據此計算，2021年以來(lái)，恒大物業(yè)計提的關(guān)聯(lián)方應收賬款減值撥備數額，已經(jīng)高達72.41億元。
這筆錢(qián)不算少。2021年以來(lái)，恒大物業(yè)的總收入約為311.47億元，而2021年凈虧3.89億元，2022年及今年上半年錄得的凈利潤合計22.69億元。
如今關(guān)聯(lián)方應收款幾乎計提減值撥備殆盡，恒大物業(yè)的應收貿易賬款絕大部分都來(lái)自第三方。
報告期末，減值撥備后，恒大物業(yè)還有32.44億元的應收貿易賬款。確保這一堆應收不會(huì )再出現較高的壞賬風(fēng)險，帶來(lái)新資產(chǎn)的減損，是恒大物業(yè)管理層們面臨的又一個(gè)問(wèn)題。
值得一提的是，被中國恒大違規占用的134億元存款，恒大物業(yè)此前也已經(jīng)算入其他應收款項，全部計提。
半年增拓1514萬(wàn)方
就規模來(lái)看，恒大物業(yè)當前的體量仍在行業(yè)頭部，但增速已經(jīng)大幅放緩。
今年上半年，其新增合約面積約1514萬(wàn)平方米，其中93.3%來(lái)自第三方，涉及公建、軌道交通、醫院、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)。報告期末，恒大物業(yè)的總合約面積約8.12億平方米。
在管面積方面，截至2023年6月30日，約有5.09億平方米，較上一年同期的4.79億平方米增加約3000萬(wàn)平方米，增幅6.26%。
事實(shí)上，中國恒大暴雷后，恒大物業(yè)的規模增長(cháng)就開(kāi)始走向失速了。
2021年，恒大物業(yè)的合約面積和在管面積還實(shí)現了較大增長(cháng)，前者從前一年的5.65億方增至8.22億方，后者也有近2億規模的增長(cháng)，從前一年的3億方增至4.73億方。但2022年合約面積不增反減，約為8.19億方；在管面積僅增長(cháng)2700萬(wàn)方，約5億方。
從今年上半年的情況來(lái)看，新增在管面積幾乎是新增合約面積的兩倍，換個(gè)角度看，這也是合約面積消化速度超過(guò)新增速度。因此，也有人發(fā)出了拷問(wèn)：“在合約面積消化完后，恒大物業(yè)從哪里找增長(cháng)，或許將是未來(lái)困擾該公司的長(cháng)期問(wèn)題?！?/p>
恒大物業(yè)IPO，許家印引入豪華戰投和基石，最終斬獲了近70億港元的募資。按照招股書(shū)中的幾乎，65%將用作投資并購。然而，這筆錢(qián)還沒(méi)有在手里捂熱，就開(kāi)始走上來(lái)被關(guān)聯(lián)方倒騰質(zhì)押融資——恒大物業(yè)被違規占用的134億存款，就包括了部分IPO融資。
樂(lè )居財經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》翻看了恒大物業(yè)上市以來(lái)的收購公告，只有兩筆。2021年1月29日，對價(jià)15億元收購寧波市雅太酒店物業(yè)100%股權；同年4月27日，對價(jià)3919.83萬(wàn)元收購恒大保險經(jīng)紀100%股權。而前者目前有80%的股權被作為銀行借款質(zhì)押。
被違規占用134億存款償還方案至今未定，被“掏空”錢(qián)包的恒大物業(yè)的收購行動(dòng)受限。
截至今年上半年，恒大物業(yè)手中的現金及現金等價(jià)物約為16.10億元，看似可觀(guān)，但與此同時(shí)，其還有18.48億元的應付貿易賬款，其中第三方的約為15.27億元。
負債率110%，仍在資不抵債
超18億的應付貿易賬款，只是恒大物業(yè)負債的冰山一角。
數據顯示，截至2023年6月30日，恒大物業(yè)的負債總額約為83.62億元，但同期的資產(chǎn)總額約為76.13億元，資產(chǎn)負債率110%。盡管兩者之間的差額在縮小，但其仍處在資不抵債狀態(tài)中。
就具體債務(wù)來(lái)看，截至2023年6月30日，恒大物業(yè)的非流動(dòng)負債約為3.27億元，流動(dòng)負債約為80.35億元，報告期末的凈流動(dòng)負債及凈負債約25.26億元及7.49億元，較2022年末的33.21億元及15.13億元有所下降低；同期的流動(dòng)比率(流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負債)約 0.69 倍。
流動(dòng)負債中，應付貿易賬款及其他應付款項占大頭，總計47.10億元。剔除上述提到的18.48億元的應付貿易賬款，大部分為其他應付款項，約28.62億元。按照恒大物業(yè)解釋?zhuān)渌麘犊铐棸〞簳r(shí)代收款、應付押金、收并購應付對價(jià)款、應付工資及福利、應付股利，以及應交稅費等。
其次是合約負債，約24.97億元，較2022年底減少1.91億元。對此，恒大物業(yè)解釋?zhuān)饕捎谄趦刃陆桓睹娣e減少導致來(lái)自客戶(hù)的物業(yè) 服務(wù)費預繳款項減少所致。
此外，恒大物業(yè)還有一筆約1.83億元的短期借款。
財務(wù)不太健康，恒大物業(yè)董事會(huì )決定不派息。值得注意的是，恒大物業(yè)自2020年12月2日上市以來(lái)，一次都還沒(méi)有宣派或派付股息?！拌F公雞”何時(shí)拔毛回報投資者、惠及持股高管們？
樂(lè )居財經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》獲悉，截至2022年12月31日，恒大物業(yè)董事長(cháng)持有公司350萬(wàn)股股份，占比0.03%。此外，今年6月份新進(jìn)入董事會(huì )的執行董事胡旭、非執行董事桑權，分別持有恒大物業(yè)1000股、3500股。
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