慘淡！地鐵盤也賣不動，剛需去哪了？

地鐵盤，打折送裝修，開盤疊加更多的折扣也不好賣了。

12月3日位于坪山的佳華沙湖廣場開盤，折后單價3.43萬/㎡起，還送裝修，在官方備案平臺上顯示僅4套簽約。

而12月24日位于布吉石芽嶺的特發香閱四季開盤，289套住宅，共135批認籌，認籌率46.7%，全網幾乎看不到開盤數據。

(資料圖片僅供參考)

前者距離14號線錦龍站約750米，后者距離石芽嶺站約800米，這兩個盤都是名副其實的地鐵盤。

但開盤依然遇冷，說明要么棄選的人很多，要么就是剛需已經徹底不夠用了。

佳華沙湖廣場693套住宅，69-116㎡的2-4房，備案均價約3.93萬/㎡，單價區間約3.7萬-4.2萬/㎡。

可以說這是坪山新房項目里位置比較好的項目，自帶的商業體又是未來整個坪山最大的商業體。

開盤除了3個折扣外，還有額外折扣價，對比去年坪山差不多地段的多個4萬/平出頭新房，幾乎是坪山區新盤價格最低一檔的價格。

去年坪山有4個新盤日光，兩個新盤去化超過97%，距離佳華沙湖廣場都不遠。

其中，潤樾山花園第三批，382套均價3.87萬/平，日光；

恒大城一期130套均價3.8萬/平，日光；

佳華領悅廣場，186套均價4.41萬/平，日光；

金尊府第一批，353套均價4.2萬/平，去化97.17%；

萬樾府，380套均價4.17萬/平，日光；

中海萬錦熙岸華庭，264套均價4.2萬/平，去化99.24%。

雖然開盤前，剛需討論的熱情不算太冷淡，在本地的論壇上，甚至還有人覺得價格感人，但如今佳華沙湖廣場折后折，送裝修，開盤去化數據依舊難掩菜色。

作為14號線沿線盤，地鐵通車后沒有給項目去化帶來驚喜的，還有龍崗的特發香閱四季。

特發香閱四季園，289套普通商品住宅戶型建面約89-126㎡3-4房，備案均價約5.09萬/㎡，單價區間4.61萬—5.58萬/㎡。

雖然是限價盤，普通商品住房限價5.1萬/㎡，但在眼下這樣的環境，項目依舊比較有底氣，開盤暫時沒有釋放出什么折扣消息。

想來項目是有些自信的底氣的。

比如價格對比周邊二手房6萬-7萬/平的價格，有優勢；交通比較便利，距離地鐵14號線石芽嶺站約800米，約20分鐘可以到達崗廈北；附近社區成熟，又背靠石芽嶺公園，環境比較宜居。

這樣的價格和位置，放在以往的市場，相信去化肯定要好看很多的。

但是如今，沿14號線的兩個項目，雙雙“滑鐵盧”，一方面說明市場本身還是很冷淡。

12月1—25日，深圳新房住宅網簽套數2103套，二手房住宅網簽套數1698套。

無論是不是剛需，是不是已經釋放了足夠的名額，市場的購買力都在蟄伏著。

另一方面，項目本身就不是什么非常過硬的項目。

比如佳華沙湖廣場，學校本身一般，得房率只有72.9%，低于坪山許多新房的得房率。

再比如特發香閱四季。

項目雖然所在片區居住氛圍成熟，但是目前商業配套資源比較欠缺，只能依賴社區底商滿足生活所需。

而且項目體量小、業態單一，沒有自己的社區，要蹭公園社區的功能。

另外商品住宅+自持租賃+安居房的產品混雜，加上小區的公共開放空間須24小時無條件對市民開放，居住體驗不會太好。

所以，市場剛需并不僅僅是簡單地跟著地鐵走，相比以往更加謹慎，對產品更加挑剔。

這兩個項目，實際上還證明了一個非常大的問題。

那就是14號線救不了東部的市場，反而是東部市場的利好出盡。

地鐵開通之前，坪山的新盤多少還有地鐵的概念可以主打一下，開通后，就只能依賴項目本身的品質了。

可以看到，14號線開通前，坪山沙湖片區，燕子湖片區的新房，在去年行情也不怎么好的情況下也出現了“日光”的情況。

今年同樣是沙湖片區的佳華沙湖廣場反倒賣得還不如深業山水東城花園。

再比如特發香閱四季，開盤意向登記只有135批，去化的結果還不如地段更遠的南山悅時光花園。

這就意味著，差不多的地段，地鐵概念已經給不了市場更多的想象空間了。

因為決定房子未來價值的始終是地段，地鐵是重要的影響因素之一，但不是絕對。而且剛需雖然跟著地鐵走，但是數量也有限，并且眼下的剛需信心受到了挫敗。

這是來自大環境的影響，工作有朝不保夕的危機感。

地鐵線路開通了，反而真正利好的是房租。

11月份，當14號線開通后，租金市場便立刻有了反應，有租戶接到通知，2022年12月1日起，租金每套上調600元/月。