作為市場(chǎng)上頗為稀缺的純商業(yè)運營(yíng)標的，得益于消費市場(chǎng)的復蘇趨勢及良好的商業(yè)運營(yíng)能力，星盛商業(yè)（6668.HK）2023年中期業(yè)績(jì)交出營(yíng)收凈利雙增長(cháng)的滿(mǎn)意答卷。
2023年上半年，星盛商業(yè)實(shí)現收入2.88億元（人民幣，下同），同比增加11.13%；核心歸母凈利潤1.24億元，同比增加12.6%，整體呈現穩定增長(cháng)態(tài)勢。
期內，星盛商業(yè)錄得經(jīng)營(yíng)性現金流入凈額約為人民幣1.23億元，同比增長(cháng)約203.5%；截至6月底，在手現金13.53億元，凈現比1.3，現金充裕，為后續發(fā)展提供有力保障。
(資料圖)
強勢的基本面表現，展現出星盛商業(yè)韌性增長(cháng)的發(fā)展底色，更是其關(guān)聯(lián)方星河控股（下稱(chēng)“星河”）穩健基因的一脈相承。
多航道優(yōu)勢筑牢穩健經(jīng)營(yíng)根基
星河，1988年成立于深圳，經(jīng)歷35年發(fā)展，目前已形成了以產(chǎn)業(yè)運營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、商業(yè)管理、酒店服務(wù)、股權投資、物業(yè)服務(wù)等多輪驅動(dòng)的自循環(huán)生態(tài)圈，業(yè)務(wù)范圍遍布全國30余座城市，率先完成從城市空間提供商向城市運營(yíng)商的轉型。
近年來(lái)，面對持續波動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，星河始終保持穩健的財務(wù)風(fēng)格。
2023年7月，經(jīng)國內權威評級機構中證鵬元評級委員會(huì )審慎評定，星河控股集團旗下星河（集團）有限公司主體跟蹤信用等級連續三年保持“AAA”，評級展望穩定。在行業(yè)評級下調的背景下，2022年AAA級別房企已從86家下滑至37家，今年能達到該評級的更是屈指可數。星河能連續三年獲評“AAA”信用等級，足見(jiàn)權威機構對星河財務(wù)健康度、抗風(fēng)險能力的高度認可，也是市場(chǎng)為星河投出的“信任票”。
不僅如此，星河已連續11年進(jìn)入由工、農、中、建四大國有銀行深圳市分行及中地會(huì )等機構聯(lián)合發(fā)布的“深圳地產(chǎn)資信10強”榜單，穩健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)形象受到金融市場(chǎng)的高度肯定。
2023年1月，星河成功發(fā)行深圳首單民營(yíng)房企“央地合作增信”供應鏈ABS，規模3億人民幣，收益率4.8%，再次印證了星河作為優(yōu)質(zhì)房企的資信實(shí)力。
進(jìn)一步分析不難發(fā)現，星河能在行業(yè)劇變之下凸顯韌性，得益于集團堅持“長(cháng)期主義”的發(fā)展理念，以及多航道布局帶來(lái)的穩健發(fā)展前景。
1、優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)貢獻穩定租金收入
深耕大灣區35年，星河于核心區位積累了眾多商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)，包括位于深圳福田中心區的福田星河COCO Park、星河第三空間、星河中心、星河麗思卡爾頓酒店等標桿項目。集團在持有型物業(yè)方面每年實(shí)現超30億租金收入，為后續業(yè)務(wù)發(fā)展提供充足現金保障。
其中，星河旗下標桿項目深圳福田星河COCO Park，是深圳最受歡迎的網(wǎng)紅購物中心之一。2023年上半年，在消費復蘇及港人“北上消費”熱潮的帶動(dòng)下，福田星河COCO Park錄得銷(xiāo)售額同比增長(cháng)約27.6%，客流同比增長(cháng)達43.9%，出租率保持在98.7%的行業(yè)領(lǐng)先水平。
在產(chǎn)業(yè)運營(yíng)領(lǐng)域，星河產(chǎn)業(yè)集團通過(guò)“產(chǎn)·城·融·投”創(chuàng )新運營(yíng)模式，成功打造出產(chǎn)業(yè)園區典范——深圳·星河WORLD。憑借8年的良好運營(yíng)，深圳·星河WORLD園區成功引入了超1400余家企業(yè)，創(chuàng )造產(chǎn)值超300億元，成為深圳罕有榮獲四大國家級資質(zhì)的一流園區。
目前，星河產(chǎn)業(yè)已布局超20個(gè)城市，在建及運營(yíng)面積超180萬(wàn)㎡，主要耕植于粵港澳大灣區和華東地區。今年5月，星河產(chǎn)業(yè)獲中指院評為“2023年度中國產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商綜合實(shí)力TOP4”，行業(yè)地位及品牌影響力持續邁進(jìn)。
在長(cháng)租公寓領(lǐng)域，星河旗下?lián)碛行呛用丝?、星河郡寓及星河菁邸三個(gè)品牌，已成功運營(yíng)超20家門(mén)店，管理房間數超5000間，業(yè)務(wù)覆蓋深圳、廣州、上海等多座城市。憑借創(chuàng )新長(cháng)租一體化運營(yíng)模式，以及持續提升精細化管理水平，星河的租金收入增長(cháng)得到有力保障，形成了持有型物業(yè)的良性循環(huán)。
在酒店領(lǐng)域，星河擁有包括深圳星河麗思卡爾頓酒店、深圳星河吉酒店等在內的多間奢華、豪華、度假酒店，運營(yíng)房間套數超2000間，業(yè)務(wù)覆蓋深圳、廣州、惠州等6座城市。酒店是品質(zhì)精細化的服務(wù)賽道，不僅能帶來(lái)穩定的租金收益，也為星河打下了良好的品牌基礎。
2、物業(yè)管理、股權投資“現金奶?！?/b>屬性凸顯
作為星河旗下物業(yè)服務(wù)板塊，星河智善生活已連續八年榮獲中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)，旗下?lián)碛凶≌飿I(yè)、產(chǎn)商服務(wù)、配套服務(wù)、智慧科技、增值服務(wù)五大業(yè)務(wù)板塊，是國內物業(yè)管理類(lèi)型最豐富的企業(yè)之一。
截至目前，星河智善生活合約面積超5000萬(wàn)㎡，業(yè)務(wù)覆蓋30余座城市，服務(wù)業(yè)主超30萬(wàn)，具備較強的持續盈利能力。
此外，星河旗下的私募股權投資機構星河資本，也在為集團構筑資金“蓄水池”。截至目前，星河資本投資了超過(guò)200家企業(yè)，涵蓋新一代信息技術(shù)、新能源、高端裝備、醫療健康、消費零售等行業(yè)，助力了邁瑞醫療、華大基因、寧德時(shí)代、瀾起科技、百果園等一批明星企業(yè)快速成長(cháng)。
無(wú)論是物業(yè)管理還是股權投資，都能持續為星河提供穩定的現金流及利潤支撐，助力集團穿越周期。
3、地產(chǎn)板塊聚焦核心區域錨定精品策略
提升經(jīng)營(yíng)韌性的同時(shí)，星河亦高度重視城市空間拓展和產(chǎn)品品質(zhì)提升，不斷夯實(shí)房企高質(zhì)量發(fā)展底盤(pán)。
在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，星河地產(chǎn)已連續11年獲評中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，且多次進(jìn)入中國藍籌地產(chǎn)榜單，業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長(cháng)三角、京津冀三大城市經(jīng)濟圈。
克而瑞研究中心數據顯示，2023年上半年，星河地產(chǎn)繼續穩居地產(chǎn)百強榜單上半區，位列第48位，公司旗下多個(gè)項目位居屬地城市銷(xiāo)售榜前列：成都·星河WORLD位居溫江板塊前茅，河源·星河丹堤銷(xiāo)售金額、套數、面積位居全市前列，惠州星河·冠臻譽(yù)府網(wǎng)簽套數、面積、金額名列全市前茅。
作為穩健型房企的代表，星河始終踐行“高標準、嚴要求”，不斷提升各個(gè)精品項目的交付水平，筑牢交付力。據統計，2023年上半年，星河已完成的總交付套數超11000套。其中，惠州金裕星河梧桐灣、星河傳奇、河源星河丹堤三大項目實(shí)現提前交樓；南沙、中山、佛山三城四盤(pán)到訪(fǎng)總體收樓率達99.4%，華東蘇州、常州等項目到訪(fǎng)總體收樓率達98%。
目前，星河地產(chǎn)的土地儲備項目主要集中在大灣區及長(cháng)三角等優(yōu)質(zhì)都市圈，具有較高的安全邊際。后續隨著(zhù)近期“認房不認貸”、降低首付比例等一系列政策落地，預計核心一二線(xiàn)城市將迎來(lái)穩步復蘇，擁有優(yōu)質(zhì)資源的房企將持續釋放增長(cháng)勢能。
結語(yǔ)
在宏觀(guān)經(jīng)濟、行業(yè)政策以及市場(chǎng)環(huán)境的影響下，從“生產(chǎn)”到“服務(wù)”的轉變已成為房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢。對企業(yè)而言，為了更好地適應當下市場(chǎng)，如何在盤(pán)活存量資產(chǎn)的同時(shí)，有效實(shí)現抗周期發(fā)展，尤其重要。
“星河要做五百年，不做五百強?！边@是星河董事長(cháng)黃楚龍對公司基業(yè)長(cháng)青的愿景，也是星河對長(cháng)期主義的價(jià)值堅守。結合當前情況來(lái)看，星河已逐步完成從城市空間提供商向城市運營(yíng)商的轉型，企業(yè)盈利來(lái)源也更為多樣化和均衡。如何穿越周期、逆勢出圈，星河給出的這份范本，值得參考。
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