2023年行至年中，房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，在6月表現出市場(chǎng)和企業(yè)表現相對平淡、樓市復蘇動(dòng)能放緩的跡象。
日前的一則數據也顯示出近期地產(chǎn)行業(yè)仍未回暖。
(資料圖片)
克而瑞發(fā)布的數據顯示，6月，TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額5267.4億元，環(huán)比增長(cháng)8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業(yè)績(jì)增速由正轉負，6月業(yè)績(jì)規模低于去年同期。
從企業(yè)表現來(lái)看，2023年6月僅不到3成的百強房企單月業(yè)績(jì)同比增長(cháng)，環(huán)比增長(cháng)的企業(yè)在百強房企中也只占到半數。具體來(lái)看，6月有近6成百強房企的單月業(yè)績(jì)同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績(jì)降幅大于50%。
那么在現實(shí)如此慘淡的情況下，地產(chǎn)行業(yè)還有哪些看點(diǎn)？
【行業(yè)分化加劇，頭部效應愈發(fā)顯著(zhù)】
雖然房企整體表現不佳，但是在月度同比銷(xiāo)售金額方面，TOP20房企中仍有2家開(kāi)發(fā)商建發(fā)房產(chǎn)與中國 鐵建同比為正，均為國央企，分別同比增長(cháng)13.24%、17.61%。
而同比下降超過(guò)50%的開(kāi)發(fā)商有4家，其中碧桂園和旭輝集團同比降幅較大，分別為54.15%和59.63%。
Top20開(kāi)發(fā)商全口徑銷(xiāo)售金額及同比 資料來(lái)源：克而瑞，民生證券研究院
此外，在6月房企土拍排行榜數據中，拿地金額TOP50中國央企房企占比進(jìn)一步提升，國央企、地方國企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為77%、1%、11%、11%，分別較5月單月同比口徑提升6個(gè)百分點(diǎn)、持平、減少10個(gè)百分點(diǎn)、提升4個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)樂(lè )觀(guān)情緒降溫后，民企拿地意愿再度走弱，國央企拿地占比提升。
由此可見(jiàn)，目前形勢下，國央企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強，中小房企競爭力不足，房企分化格局持續加劇。
【地產(chǎn)下半年：等風(fēng)來(lái)？】
房地產(chǎn)業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，今年4月相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導再次表示房地產(chǎn)及建筑業(yè)要充分發(fā)揮頂梁柱、壓艙石作用，要自覺(jué)擔當穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)使命責任，深入推進(jìn)供給側結構性改革。
事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)支持政策的出臺一直沒(méi)有停歇。
6月29日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提升債務(wù)融資工具融資服務(wù)質(zhì)效有關(guān)事項的通知》，進(jìn)一步提升民營(yíng)企業(yè)發(fā)債便利，用好“第二支箭”，將儲架式注冊發(fā)行拓展至債務(wù)融資工具各類(lèi)品種。自去年快速落地、節奏放緩后，“第二支箭”推進(jìn)再次進(jìn)入加速階段。
而自“第二支箭”政策推進(jìn)以來(lái)，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司已成功為碧桂園、美的置業(yè)、旭輝控股集團、新城控股、卓越商業(yè)、龍湖集團等11家公司擔保支持發(fā)行159億中期票據。
此外，地方政策方面，據中指研究院統計，2023年以來(lái)，已有百余城出臺房地產(chǎn)調控政策超300次，其中濟南、長(cháng)沙、廈門(mén)等十余城對限購政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市如杭州已多次出臺政策優(yōu)化限購措施。上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市也從公積金等方面持續對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側重點(diǎn)。
而結合高層的相關(guān)表態(tài)，可以預見(jiàn)，下半年持續出臺地產(chǎn)行業(yè)支持政策的概率仍偏大。
【銷(xiāo)售超跌，優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)可期】
經(jīng)過(guò)近期的持續回調，地產(chǎn)板塊實(shí)際上已處于歷史較低位置，以中證800地產(chǎn)指數為例，該指數在6月27日盤(pán)中就曾創(chuàng )出近9年來(lái)的新低，而今日（7月4日）早盤(pán)，再度逼近日前的低點(diǎn)。
而站在當期的時(shí)間點(diǎn)，各大機構對于地產(chǎn)行業(yè)的后市都并不悲觀(guān)，一致看好以國央企為代表的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。
申萬(wàn)宏源在《房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期投資策略》中表示，我國房地產(chǎn)需求端短期銷(xiāo)售呈現超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現供給主體過(guò)度出清、中期行業(yè)供給亟待修復，預計供需兩端政策仍將更加積極支持，尤其考慮多項宏觀(guān)數據和地產(chǎn)數據的走弱，房地產(chǎn)行業(yè)政策有望進(jìn)一步迎來(lái)優(yōu)化；并預計市場(chǎng)中核心城市的銷(xiāo)售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(cháng)空間打開(kāi)，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。
興業(yè)證券也同樣認為，房企層面，優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)可期：
1）優(yōu)質(zhì)房企銷(xiāo)售表現遠好于行業(yè)，市占率加速提升。
2）優(yōu)質(zhì)房企拿地優(yōu)勢仍然明顯，未來(lái)銷(xiāo)售預期穩定下，拿地力度有望提升。
3）優(yōu)質(zhì)房企拿地利潤率仍保持較高水平。
通過(guò)銷(xiāo)售數據以及機構的觀(guān)點(diǎn)不難看出要想投資地產(chǎn)行業(yè)，選擇優(yōu)質(zhì)的企業(yè)便顯得尤為重要，尤其是當下已不少房企觸發(fā)了終止上市條件，被強制退市。
目前市面上較能體現地產(chǎn)龍頭價(jià)值的指數，為中證800地產(chǎn)指數，該指數集中匯集市場(chǎng)頭部房企，呈現了極高的頭部房企集中度！
同時(shí)，中證800地產(chǎn)指數6月12日迎來(lái)2023年第一次調樣生效，調倉后，前十大成份股權重超8成，“保萬(wàn)招金”權重占比超5成，高度聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè)，契合龍頭強者恒強產(chǎn)業(yè)周期趨勢！資料顯示，目前唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數的ETF為地產(chǎn)ETF（159707），具備稀缺性與辨識度。
自2023年至今，地產(chǎn)ETF（159707）基金份額持續震蕩上行，幾度刷新上市以來(lái)新高，獲得明顯的資金增倉行為。
中證800地產(chǎn)指數前十大成份股一覽：
風(fēng)險提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數，該指數基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時(shí)調整。文中指數成份股僅作展示，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動(dòng)向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風(fēng)險等級為R3-中風(fēng)險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個(gè)股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀(guān)點(diǎn)、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發(fā)的直接或間接損失負任何責任?；鹜顿Y有風(fēng)險，基金的過(guò)往業(yè)績(jì)并不代表其未來(lái)表現，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jì)并不構成基金業(yè)績(jì)表現的保證，基金投資需謹慎。
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